Налог на косвенную продажу недвижимости в России
В Госдуме на рассмотрении находится Законопроект № 985268-7, предусматривающий внесение в НК РФ изменений, расширяющих налогообложение сделок по продаже расположенной в России недвижимости посредством продажи долей владеющих ей (прямо или косвенно) иностранных компаний. Соответствующие изменения предлагается внести в ст. 309 и ст. 374 Налогового Кодекса.
Выводы кратко. Законопроект предлагает два изменения:
- признаёт недвижимость, которой иностранные компании владеют опосредовано (через участие в других компаниях), объектом налогообложения для таких иностранных компаний,
- создаёт правовое основание удерживать в России налог с доходов нерезидентов при косвенном отчуждении недвижимости.
Изменения затронут иностранные компании, непосредственно владеющие российской недвижимостью, и владеющие недвижимостью российские компании, в случае смены их непосредственных зарубежных владельцев.
При этом, сделки по передаче контроля над иностранными лицами, не владеющими напрямую ни российской недвижимостью, ни российскими компаниями, владеющими недвижимостью (иностранные компании, владеющие, иностранными компаниями, владеющими недвижимостью или российскими компаниями), по-прежнему не попадают в поле зрение налогового законодательства РФ.
Если рассматривать изменения более подробно, то можно отметить следующее.
В Пояснительной записке к Законопроекту сказано, что согласно действующему законодательству, доходы от косвенного отчуждения российского недвижимого имущества должны признаваться доходами от источников в России и подлежать налогообложению по ставке 20% у источника выплаты (то есть у покупателя). При этом речь идёт о продаже долей не только российских, но и любых иностранных компаний, более 50% активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося в России.
Однако в настоящий момент механизм действует только в случае, если покупателями акций (долей) российской организации, владеющей недвижимым имуществом в России, является другая российская организация или иностранная организация, осуществляющие деятельность в России через постоянные представительства (налоговых агентов), выплачивающие указанный доход.
Если же покупателем доли (акций) является нерезидент, не имеющий постоянного представительства в России, применить норму о налогообложении прибыли при косвенной продаже российской недвижимости на практике невозможно «в силу отсутствия механизма взыскания указанного налога с покупателя – нерезидента».
Законопроект как раз и направлен на исправление ситуации.
Предложенные изменения (дополнение пункта 1 ст. 309 НК РФ подпунктом 5.1.) прямо распространяют действие существующей нормы о налогообложении доходов, полученных от реализации акций (долей) организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества в России (подпункт 5 пункта 1 ст. 309 НК РФ), на сделки, в которых покупателем акций (долей) выступает иностранная организация, не имеющая представительства в Российской Федерации.
Законопроект также предлагает признать недвижимость, которой иностранная компания (структура) владеет «в качестве холдинговой или субхолдинговой компании посредством преобладающего контроля над дочерними компаниями и обществами, которые прямо или косвенно (посредством участия в других дочерних компаниях и обществах) владеют указанным недвижимым имуществом» (вносимый подпункт 3 пункта 1 статьи 374 НК РФ) объектом налогообложения наряду с недвижимостью, которой такая компания владеет напрямую (действующий подпункт 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ).
После принятия изменений налог предлагается удерживать за счёт доходов от реализации недвижимого имущества (в косвенном владении иностранной компании) у источника выплаты. Источником выплаты такого дохода «считаются иностранные организации, получающие доход от реализации акций (долей) участия в иностранной холдинговой или субхолдинговой компании посредством реализации которых происходит переход контроля над дочерними компаниями и обществами, которые прямо или косвенно (посредством участия в других дочерних компаниях и обществах) владеют недвижимым имуществом» (предлагаемая редакция пункта 1.1 пункта 1 ст. 309 НК РФ).
Напомним, что сейчас, согласно ч. 3 ст. 386 НК РФ, иностранные организации и иностранные структуры без образования юридического лица, имеющие недвижимое имущество на праве собственности в России, одновременно с представлением налоговой декларации обязаны представлять сведения об участниках этой иностранной организации (учредителях иностранной структуры без образования юридического лица) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие косвенного участия физического лица или публичной компании в иностранной организации (структуре без образования юридического лица, если доля участия (прямого и/или косвенного) превышает 5%.
То есть о смене собственника иностранной компании, владеющей недвижимостью в РФ, налоговая должна узнать от самого владельца недвижимости.
В случае, когда недвижимостью в России владеет российская компания, принадлежащая иностранным структурам, обязанности раскрывать иностранных бенефициаров не возникает. Однако о смене собственника российской компании налоговые органы узнают при внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ.
Сделки по передаче долей компании, находящейся в цепочке выше, так и останутся вне сферы контроля налоговых органов России.