Офисы компании

← Все публикации

«Брачное обременение недвижимости» — Комментарий Олега Ганюшина для Агентства Правовой Информации

Добросовестные покупатели домов, квартир и иного имущества у якобы несемейных собственников могут лишиться законно приобретенного имущества. Судебная практика свидетельствует, что такие сделки легко расторгаются после появления «второй половинки» владельца. Предупредить такое де-факто мошенничество практически невозможно.

Олег Ганюшин, юрист Адвокатского бюро «Прайм Эдвайс Санкт-Петербург»:

 

"При покупке недвижимости у не состоящего в браке собственника полностью исключить риск «неожиданного» появления супруги, наличие которой продавец скрывал, и предъявления последней иска о признании сделки недействительной, попросту невозможно. Поэтому единственным способом, которой позволит на 100 процентов избежать подобного спора, является покупка исключительно у семейного собственника с получением нотариально заверенного согласия супруги (супруга) на распоряжение недвижимостью. 

Однако потенциальному покупателю следует подготовиться к возможному оспариванию сделки, собрать доказательства своей добросовестности. Таковыми могут быть копия паспорта и нотариальное заверение о том, что продавец в браке не состоит. По закону суд вправе отказать в признании сделки недействительной, если приобретатель добросовестен, то есть он не знал и не должен был знать о том, что продавец состоит в браке. Почему Верховный суд не желает применять данные нормы и вместо приобретателя защищает супруга, совершенно не ясно. Юридическое сообщество практически единодушно во мнении, что такой подход нельзя назвать верным как с точки зрения толкования закона, так и с точки зрения политики правового регулирования. Стоит надеяться, что рано или поздно практика изменится.

Проверка наличия брачных отношений продавца находится за пределами обязанностей нотариуса. К тому же если собственник намеренно скрывает этот факт, нотариус не имеет правовых механизмов для проведения проверки. Особенно данная проблема усугубляется в случае, когда брак был заключен на территории иного государства, и, соответственно, данных о нем нет в реестрах актов гражданского состояния России. Все это означает, что нотариальное удостоверение сделки никак не поможет решить обсуждаемую проблему, а нотариусы не должны и не будут отвечать за причиненный приобретателю ущерб."

Читать далее