«Горькая доля: как покупатели квартир взыскивают неустойки с застройщиков» — комментарий Олега Ганюшина для «РБК Pro»
Дольщики ежегодно взыскивают с российских строителей около 11 млрд руб. за сданные с задержкой дома. Девелоперы видят корень зла в юристах, выкупающих у дольщиков права требования неустоек.
«РБК Pro» исследовал рынок взыскания неустоек с застройщиков по 214-ФЗ и выяснили, что их объем сегодня превышает 11 млрд руб. Застройщики, сдающие дома вовремя, экономят, а у их коллег, задерживающих сдачу на годы, неустойки съедают всю их маржу и даже вгоняют в убытки. Эти выплаты закладываются в среднюю цену квадратного метра по всему рынку, говорят эксперты.
Роковой процент
По оценкам аналитиков, застройщики в среднем ежегодно получают от физлиц напрямую около 1–1,5 трлн руб. Получается, что объем неустоек, которые взыскивают с них дольщики и их правопреемники по цессиям, составляет около 1% этой суммы. При этом, отмечают сами застройщики, компании, сдающие дома без задержек, не платят ничего, тогда как у девелоперов, срывающих сроки, удельный вес неустоек в доходах гораздо выше: он может составлять и 7%, и 10%, и 15% от выручки.
Застройщики видят корень зла в юридических фирмах, выкупающих права требования у дольщиков по цессии. По их мнению, именно юристы «расшатывают лодку» и способствуют разорению даже устойчивых строительных компаний.
Так или иначе, а наша статистика говорит, что это «зло» в виде юристов едва ли оказывает существенное влияние на рынок: на один иск по уступленным правам требования приходится около 30 самостоятельно поданных исков дольщиков. То есть юристы, специализирующиеся на «долевке», в абсолютных величинах контролируют лишь 4–5% от общего объема требований (примерно 1,5 тыс. из 32 тыс. исков). В деньгах эта доля немного выше — 6–7% (700 млн из 10,5 млрд руб.). Более того, как отмечают сами участники юридического рынка, и в цессиях есть свои нюансы.
Олег Ганюшин, адвокат консультационной группы «Прайм Эдвайс»:
Следует заметить, что не каждая уступка в адрес юридической фирмы означает непосредственную продажу дольщиком данного требования. Зачастую таким образом оформляется гонорар. Например, требование уступается юристам, а в качестве оплаты за такое требование они должны выплатить, допустим, 80% от взысканной с застройщика суммы дольщику и только после ее получения. Процентная разница, считаемая от взысканной суммы, и будет являться гонораром успеха, который достается юристам. Такая схема позволяет избавить клиента от затрат по юридическому сопровождению и одновременно гарантирует выплату вознаграждения.