«Рынок недвижимости: юридический обзор» — колонка Дмитрия Борисенко для Вечернего Санкт-Петербурга
Колонка Дмитрия Борисенко, руководителя проектов Адвокатского бюро «Прайм Эдвайс», для рубрики «Право же» газеты «Вечерний Санкт-Петербург». Рубрика включает не только практические журналистские тексты, но и живой и актуальный голос профессионального сообщества. В 2023 году «Вечерний Санкт-Петербург» запустил свой Юридический рейтинг, в котором Дмитрий одержал победу в номинации «Лучший молодой юрист».
Сентябрь подошёл к концу, почти все вернулись из отпусков, а рынок недвижимости традиционно набрал обороты. Не менее быстрыми темпами растёт и количество дел о банкротстве граждан. Как следует из статистического релиза Федресурса, в первом полугодии 2023 года количество граждан-банкротов выросло на 40,3% к аналогичному периоду 2022 года.
Ни для кого не секрет, что имущество гражданина (кроме, пожалуй, единственного жилья) в рамках дела о банкротстве уходит, что называется, с молотка, а вырученные средства направляются на погашение требований кредиторов. Как показывает практика, с таким положением дел готовы мириться не все. Кто-то в преддверии банкротства переписывает активы на своих родственников, а кто-то устраивает «распродажу» с существенным дисконтом, чтобы успеть получить деньги до возбуждения дела о банкротстве.
Казалось бы, купить квартиру с ощутимым дисконтом — большая удача. Но, как в том анекдоте, есть нюанс. Если в течение года после сделки продавец будет признан банкротом, то сделку по продаже недвижимости по цене существенно ниже рынка могут признать недействительной.
Как быть в такой ситуации покупателю, и что нового в законодательстве?
До июля 2023 года действовал следующий порядок: в случае признания сделки по покупке квартиры недействительной, квартира возвращалась в конкурсную массу должника (продавца), а далее — реализовывалась с торгов.
Однако с 24 июля 2023 года у покупателя появилась возможность вместо возврата жилья «доприобрести» его.
Для реализации этой возможности закон о банкротстве предусматривает несколько вариантов.
Первый: доплатить до цены, признанной судом справедливой для конкретного варианта недвижимости.
Второй: участвовать в торгах по продаже жилья.
Если же торги уже были запущены, то в определённых случаях покупатель может доплатить за недвижимость, даже если он не участвовал в них (например, если на торгах квартира не была реализована, или нашёлся желающий приобрести квартиру по цене, не превышающей 20% от изначально уплаченной покупателем).
Но важно помнить следующее: чтобы не допустить выставления жилья на торги, покупатель должен действовать быстро и сообщить о своём желании доплатить за недвижимость не позднее, чем за пять рабочих дней до размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) сообщения о продаже жилого помещения. В этом случае в течение 30 дней со дня получения такого предложения с покупателем будет заключён новый договор купли-продажи.
Вопрос только в том, хватит ли денег на такую доплату, поскольку произвести её нужно будет в течение 30 дней с даты заключения нового договора. Если финансовое состояние не позволяет оплатить квартиру в этот срок, то можно просить суд предоставить рассрочку, но не более, чем на три месяца.
И самое главное — покупатель сможет доплатить за жильё только в том случае, если оно будет для него единственным. В противном случае все вышеуказанные привилегии применяться не будут и жильё придётся вернуть.
Номер газеты по ссылке